Zomaar schrappen van bouwgronden leidt tot duurdere woningen
Het schrappen van de schaarse bouwgronden in Vlaanderen, leidt tot prijsschokken op de woningmarkt. Want niet alleen zijn de grondprijzen de motor van onze vastgoedmarkt, ook is er een stijgende woningvraag en een stagnerend aanbod. Vooral verdichtingsprojecten zijn tijdrovend en duurder. De Taskforce Bouwshift heeft die economische wetmatigheid niet opgenomen in haar eindrapport. Een grondige economische analyse ontbreekt en de gevolgen van haar aanbevelingen voor de huishoudens werden niet in kaart gebracht. Nog sterkere prijsstijgingen op de woningmarkt en kwalitatieve woningnood liggen binnen de reële verwachtingen. De Vlaamse Confederatie Bouw wijst daarom op het belang van beperkingen op het ritme van (meer) verdichtingsprojecten en op het belang van efficiënte vergunningsprocedures om de doorlooptijd van projecten te verminderen.
Vooral in Vlaanderen wegen de grondprijzen zwaar door. Volgens de Nationale Bank zijn de grondprijzen de ware motor van onze vastgoedmarkt. Uit hun studie* blijkt dat de toenemende schaarste aan bouwgronden enorm wegen op de woningprijzen in Vlaanderen. Die impact blijkt niet alleen sterker dan in andere Europese landen, maar ook veel sterker dan in Wallonië.
Het aandeel van de reële stijging van de woningprijzen dat toe te schrijven is aan de toename van de grondprijzen tussen 1973 en 2014 voor het Vlaams Gewest wordt op 74% geraamd, tegen 54% tijdens dezelfde periode voor het Waals Gewest, aldus de Nationale Bank*. Gegevens na 2014 zijn niet beschikbaar omdat sindsdien de prijzen van bouwgronden niet langer worden bijgehouden.
Wat was het gevolg van het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen (RSV)? Dat werd van kracht in 1997. In de daaropvolgende tien jaar namen de woningenprijzen jaarlijks toe met een gemiddelde van 10%. Zullen de ingrijpende aanbevelingen van de taskforce Bouwshift leiden tot nog sterkere prijsstijgingen? Dat dient in kaart te worden gebracht om überhaupt maatregelen te kunnen nemen. Verdere beperkingen op het woningaanbod dienen gepaard te gaan met voldoende kwaliteitsvolle alternatieven.
De vraag blijft stijgen en het aanbod stagneert. Naast snel stijgende woningprijzen is het stijgend aantal huishoudens een belangrijke indicatie voor woningnood. Als gevolg van een dynamische vastgoedmarkt zien we de prijzen vandaag al sterk stijgen. Maar tegen 2050 hebben we maar liefst 400.000 woningen extra nodig en volgens het planbureau krijgt Vlaanderen er tegen 2070 een miljoen extra inwoners bij. De demografische druk zet zich dus door aan de vraagzijde. Aan de aanbodzijde zijn er heel wat factoren die vooral verdichtingsprojecten duurder, tijdrovend en risicovol maken: schaarse ruimte, gebruiksbeperkingen, lokale bouwstops, aanslepende en complexe vergunningsprocedures, het toenemend aantal vereisten enz. Bovendien vergen verdichtingsprojecten meer investeringen en inspanningen van lokale overheden die ook een betere leefomgeving dienen te voorzien aan de huidige en de toekomstige bewoners. Denk aan meer groen, betere waterhuishouding, sanering van gronden, laadpalen enz. Voorts is er een kwalitatieve woningnood. Een goed functionerende woningmarkt gaat uit van de vraag van de huishoudens. En heel wat gezinnen in steden vinden er niet hun gading. Vervolgens verlaten zij de centra om elders een geschikte woning te vinden. Maar ook dat wordt steeds moeilijker.
Ten slotte, met haar eindrapport focust de taskforce op haar doelstelling om zoveel mogelijk voorziene ruimte voor wonen te schrappen. Maar volgens de VCB gaat een bouwshift veeleer om een betere, klimaatbestendige en betaalbare woonomgeving voor de huishoudens. Daarom is niet alleen meer en betere verdichting van belang, maar ook het verduurzamen van de huidige woonomgevingen. Bovendien zal de open ruimte in geen geval worden aangetast door de functie wonen (zie ruimtelijke boekhouding). Want met de huidige gunstige trends in ruimtelijk rendement en gegeven de oppervlakte bestemd voor wonen, evolueren we sowieso naar 0 ha/dag tegen 2040. Dat is tien jaar vroeger dan vooropgesteld in de visie van de Europese Commissie.