Verkiezingsdebat onderlijnt belang van eigendomsrecht en van behoefte- en kostenanalyses van een bouwshift

Kwaliteitsvolle verdichting bepaalt timing en betaalbaarheid voor gezinnen

De betaalbaarheid en timing van de zogenaamde betonstop stonden gisteren centraal in het vrt-programma 'Iedereen kiest'. Drie van de vier partijen aan tafel menen dat bij onteigening van percelen de Vlaamse overheid een billijke vergoeding dient te betalen. Meer bepaald 100 % van de venale waarde of van de reële marktwaarde. Niet alleen wenst de Vlaamse Confederatie Bouw een aantal foute aannames in perspectief te plaatsen, maar ook de echte uitdaging van de bouwshift voor gezinnen te beklemtonen: voldoende goede alternatieven in een goede woonomgeving in kernen en centra. Dat vergt meer tijd en heel wat investeringen.

7 miljard euro. Dat is volgens Open VLD de kostprijs van de betonstop. Voor dat bedrag menen zij de eigenaars van bouwgrond billijk en marktconform te kunnen vergoeden. Die budgettaire inschatting maakt deel uit van de behoefte- en kostenanalyse die dringend dient uitgevoerd te worden om op realistische wijze een bouwshift te kunnen realiseren. Het gaat immers niet alleen om het vergoeden van eigenaars, maar ook om investeringen in kwaliteitsvolle verdichting in kernen en centra: diverse, betaalbare woontypes, blauwgroene dooradering & natuurtechnische ingrepen, analyse mobiliteitsgevolgen, versterking en vervanging van riolering en waterbuffering in (vooral overstromingsgevoelige) kernen enz. Het kan immers niet de bedoeling zijn dat die kosten worden opgenomen in private woonprojecten en de gezinnen er bijgevolg voor opdraaien. Maar ook de nodige aanpassingen dienen te volgen aan stedenbouwkundige en lokale bouwvoorschriften, aan de Vlaamse wooncode enz.

Lokale overheden en de bouwsector zijn vandaag al druk bezig met verdichtingsprojecten en die blijken tijdrovend te zijn. Gemiddeld gaat het om een doorlooptijd van om en bij de 12 jaar. Dat besef maakt een betonstop vanaf 2025 niet mogelijk. De Europese Commissie heeft 2050 als aanbeveling geformuleerd en ook uit VCB-analyse blijkt dat dit de maatschappelijke kostprijs in Vlaanderen fors naar beneden haalt. Daardoor kunnen de schaarse middelen bovendien ten volle ingezet worden op stadsvernieuwing en goede verdichtingsprojecten, die gezinnen meer dan vandaag kunnen overtuigen om in kernen te blijven wonen.

Zonder dat engagement van de Vlaamse regering dreigt de kostprijs bij de gezinnen te liggen. Met name de lagere inkomens die nu al een groter aandeel van hun inkomen besteden aan wonen, dreigen uit te boot te vallen. Het Vlaams huurdersplatform trok hieromtrent nog aan de alarmbel afgelopen weekend.

Foute aannames blijven opduiken

Zowel in de introductie als tijdens het debat werd aangehaald dat de aangekondigde betonstop zou leiden tot versnelde ruimte-inname. Dat dient in perspectief geplaatst te worden en woonprojecten worden daarbij te veel geviseerd. Zij maken immers maar een deel uit van de bijkomende ruimte-inname in Vlaanderen. Vlaanderen is voor 14 % verhard en woningen en flats verharden onze regio voor 3%.

Één, de aangekondigde betonstop heeft er niet toe geleid dat meer Vlamingen hun bouwgrond hebben aangesneden. In 2018 was er een stijging in het aantal vergunningen van nieuwe woningen en vooral van nieuwe flats. Dit is evenwel niet hetzelfde als bijkomende ruimte-inname aangezien de overheid heeft becijferd dat twee derde van de nieuwe woningen worden neergepoot op ruimte die al tevoren bebouwd was en bijgevolg nemen die geen open ruimte in. Bovendien blijkt die stijging geen uitstaans te hebben met de betonstop, maar alles met de strengere energienormen. Sinds 2010 verlaagt de Vlaamse regering om de twee jaar het maximale toegestane E-peil voor een nieuwbouwwoning. Telkens de energienormen voor nieuwbouw verstrengen, is er een tijdelijke piek in het aantal goedgekeurde vergunningen. Mensen met bouwplannen doen dit nog graag tegen de minder strenge energienormen en haasten zich om hun bouwaanvraag in te dienen voor 1 januari. In het voorjaar volgt daarom een uitzonderlijk hoog aantal vergunningen voor woningen.

Twee, sinds eind vorig jaar duikt frequent op dat bijkomend ruimtebeslag gestegen is tot 7,3ha per dag. Maar appelen werden met peren vergeleken. Of beter, verschillende bronnen die uiteenlopende zaken willen berekenen, werden onzorgvuldig door elkaar gebruikt en dat levert een vertekende evolutie op. Hoewel doorgaans de kadastergegevens als bron worden genomen, hebben onderzoekers onlangs geput uit recente cijfers van de FOD Economie met de 7,33 ha / dag als resultaat. Die analyse omhelst evenwel ook terreinen voor vervoer en communicatie; en allerhande andere terreinen voor overheidsadministratie, scholen, ziekenhuizen, elektriciteitsproductie en -transport, afvalverwerking, drinkwateropvang, recreatie enz. De recente stijging in bodemgebruik lijkt in grote mate vervat in die rubrieken en zij zijn samen goed voor 3,44 ha / dag extra bodemgebruik. Het zijn bijgevolg niet de gezinnen die voor dat aandeel verantwoordelijk zijn.

Volgens het kadaster - dat bovenstaande rubrieken veelal niet omvat - is er inderdaad een stijging in bodembezetting maar veel gematigder tot 5,6 ha/dag. In dat cijfer zitten bovendien serres en bijgebouwen die dan weer een stijging van 1,23 ha / dag op hun conto hebben. Dit zijn de laatste beschikbare gegevens. Voor woningen of flats gaat het om nieuwbouw met een KI op 1 januari 2017. Zij nemen bijkomend 3,6 ha/dag in.