Verbind woonnoden aan ruimtelijke shift

Wendbare woningmarkt bevordert ruimtelijk rendement

De Vlaming heeft een baksteen in de maag. Het aantal afgeleverde bouwvergunningen ging opnieuw in stijgende lijn in 2020. Tegelijkertijd hebben bouwprojecten nooit zo weinig bijkomende ruimte ingenomen als vorig jaar. Zo scheert de verdichting van bijkomende woningen de laatste jaren hoge toppen. Terwijl het vorig jaar gemiddeld om 35 woningen per ha ging, is dit intussen opgelopen tot 47. Dat is bijna een vervijfvoudiging in twintig jaar tijd. Een positieve evolutie onder impuls van de markt: vraag, aanbod en steeds schaarsere bouwgronden leiden tot sloop en heropbouw, hogere dichtheden en optimaal gebruik van ruimte. Nu richten planologen hun vizier op welke gebieden rijp zijn voor verdichting en welke niet. Maar een goed functionerende woonmarkt sluit aan op de vraag van huishoudens. Niet omgekeerd. De klant blijft de partner bij uitstek van de bouwsector. Dat betekent een toereikend aanbod en diverse woningtypes in overeenstemming met o.a. het stijgend aantal huishoudens. En dat beperkt zich niet louter tot de knooppunten die planologen naar voren schuiven. 

In Nederland wordt nieuw woonaanbod veeleer top down en planmatig aangestuurd. Een recente Nederlandse studie* geeft aan dat er niet alleen een 'schreeuwend' tekort is aan woningen, maar ook dat het voorziene aanbod niet in overeenstemming is met de vraag van de huishoudens. Dat heeft bij onze noorderburen geleid tot een kwalitatieve woningnood als gevolg van een onevenwicht op het vlak van woningtype en als gevolg van een te sterke focus op de ontwikkelingen in knooppunten. Zomaar woningen tellen, zegt bijgevolg weinig tot niets over lokale woningnood. 

Kwalitatieve woningnood

Woningschaarste is dan ook een kwalitatief vraagstuk. Huishoudens in West-Vlaanderen zijn niet geholpen met meer woningaanbod in Limburg. Een gezin met kinderen uit Oost-Vlaanderen dat een eengezinswoning zoekt in een groene omgeving, heeft vermoedelijk geen baat bij een flat in de rand van Brussel. Voorts heeft het Steunpunt wonen onlangs nog gesignaleerd dat er ook in onze stedelijke centra een mismatch ontstaat tussen wat huishoudens met kinderen willen (eengezinswoning) en wat het aanbod overwegend te bieden heeft (appartementen). Omdat leefbaarheid een belangrijk aandachtspunt is bij steden die enkel in de hoogte groeien, schuiven zij de piste naar voren om steden in de breedte te doen groeien: door een nieuw aanbod van medium-density woningen aan de randen van de stad, door de uitbouw van satellietsteden enz.

Naast snel stijgende woningprijzen is het stijgend aantal huishoudens een belangrijke indicatie voor woningnood. Die evolutie beperkt zich in Vlaanderen niet tot de Vlaamse ruit en grote knooppunten zoals Gent, Antwerpen en Leuven. Over heel Vlaanderen van de Panne tot Kinrooi zijn er gemeenten met een lichte tot sterke demografische groei. Zo kenden 9 op de tien Vlaamse gemeenten de voorbije jaren een bevolkingsgroei. Zowel het voorzieningenniveau als het woningaanbod dienen conform de vraag ontwikkeld te worden. Daarbij zijn ruimtelijk rendement, hergebruik van sites en de dichtheden van woonprojecten noodzakelijke criteria. Want de resterende ruimte voor wonen is in Vlaanderen schaars. 

Aantal bijkomende woningen per hectare

In Vlaanderen steeg het aantal bijkomende woningen per hectare tussen 2000 en 2018 geleidelijk van 10 tot bijna 25 bijkomende woningen per hectare. De laatste twee jaar zien we zelfs een sterke versnelling tot 47. Naast deze hoge dichtheden voor bijkomende huizen en appartementen, leidt hergebruik tot hogere dichtheden binnen bestaande woonomgevingen. Elke woning die gesloopt wordt, wordt immers gemiddeld vervangen door 2,2 wooneenheden. 

*Bron: 'Kwalitatieve woningvraag in 2030', EIB, 2021  - Meer weten?