Schaarse bouwgrond drijver van hogere huisprijzen

Alleenstaand huis maar liefst 15.000 euro duurder op jaar tijd. 

Dat was een alarmerende kop boven een artikel in de Metro van 20 december 2019, waarvan de onlineversie hier staat. Maar een analyse door Vlaamse Confederatie Bouw toont aan dat het niet ligt aan de bouwkosten. Schaarste is de drijvende factor.

Huisprijzen stegen de laatste jaren veel sterker dan de inflatie en de bouwkosten. Tussen 2005 en 2017 gingen de prijzen met 67 % omhoog. Ter vergelijking: in dezelfde periode bedroeg de inflatie 25 %, en de bouwkosten volgen nagenoeg de inflatie.

De grootste drijver voor deze prijsstijgingen moet wel schaarste zijn: een steeds groeiende bevolking blijft bieden op een constante voorraad woningen en bouwgronden. Deze evolutie zorgt ervoor dat wonen moeilijker betaalbaar wordt voor een steeds groeiend aandeel van de bevolking.

We onderzochten het effect van de beperkte voorraad bouwgrond op de Vlaamse huisprijzen. Volgens het Witboek BRV was er in 2014 nog 42 000 hectare onbebouwde percelen beschikbaar voor wonen. Deze op zich al beperkte voorraad bouwgrond dient volgens het BRV nog verder ingeperkt te worden. Welke impact kan dit hebben op de huisprijzen? Wat als deze voorraad plots krimpt?

Op de eerste plaats valt te verwachten dat er meer druk zal zijn op de huisprijzen wanneer het aanbod beschikbare percelen klein is. Goede locaties voor nieuwbouw zijn dan immers minder talrijk. Als eerste aanzet om vast te stellen of dit effect zich daadwerkelijk voordoet, onderzoeken we of er een correlatie bestaat tussen de prijsstijgingen van huizen en het beschikbare aantal onbebouwde percelen per huishouden. We doen dit telkens voor de Vlaamse steden en gemeenten met meer dan 15 000 huishoudens.

Deze correlatie is in ieder geval aanwezig. Steden en gemeenten met gemiddeld meer beschikbare bouwgronden hebben gemiddeld een lagere stijging van bouwgrondprijzen gekend.

• Relatie tussen aantal onbebouwde percelen per huishouden (horizontale as) en stijging van de huisprijzen tussen 2010 en 2017 (verticale as).
• Bij steden met meer dan 15000 huishoudens in 2010

Gevolgen goed inschatten

Vandaag bestaat er onvoldoende kennis over de impact die de beperking van de beschikbare bouwgrond zal hebben op huisprijzen en de betaalbaarheid van wonen. Het BRV zal zowel een effect hebben op de Vlaamse als op de lokale woningmarkten.

Onze conclusie: elke ingrijpende wijziging in het ruimtelijk ordeningsbeleid, met inbegrip van de bouwshift, moet voorafgegaan worden door een grondige analyse op de betaalbaarheid van wonen in de lokale woningmarkt.