Nieuwe studie is eyeopener voor verdere bouwshift

Bouwgronden zijn veel schaarser dan gedacht 

Onlangs heeft de Hogeschool Gent een eerste onderzoeksrapport gepubliceerd over het bestaande ruimtebeslag en de ruimte die de mens in Vlaanderen nog kan innemen. Dit rapport maakt een analyse van al hetgeen onder het brede begrip 'ruimtebeslag' valt. Die differentiatie leidt tot voortschrijdend inzicht met conclusies die tot voor kort niet (breed) gedragen waren: de ruimte die nog kan worden ingenomen door wonen, werken en mobiliteit blijkt bijna de helft minder dan in het BRV werd aangenomen. Meer bepaald minder dan 40.000 ha of minder dan 3 % van Vlaanderen. Wonen kan met inbegrip van de woonuitbreidingsgebieden nog om en bij de 22.000 ha innemen. Dat is ook bijna de helft minder dan hetgeen het BRV voor wonen naar voren schuift. 

Ruimte voor werken, mobiliteit en wonen

Terwijl onderzoekscentrum VITO bij de lancering van het beleidsplan ruimte Vlaanderen in 2016 aangaf dat 78.000 ha in Vlaanderen nog bestemd is voor infrastructuur, industrie en wonen; spreekt de HOGENT in deze studie van 75.000 ha. Maar na verdere analyse blijkt om en bij de 15.000 ha bestemd voor bestaande kanalen, meren en plassen. Daarnaast heeft zo'n 20.000 ha een groene bestemming. Dat maakt dat 39.352 ha nog in aanmerking komt voor ontwikkelbare bestemmingen als wonen, industrie- en havengebieden, gemeenschapsvoorziening en infrastructuur. Verharding is trouwens een kleiner onderdeel van ruimtebeslag. 33% van Vlaanderen valt vandaag onder ruimtebeslag. Minder dan 16% is verhard. Toch worden beide vaak met elkaar verward. 

Ruimte voor wonen 

Dit nieuwe rapport geeft aan dat 22 752 ha nog kan ingenomen worden door wonen, terwijl in het BRV 42.000 ha wordt aangenomen. Bovendien gaat het om 9319 ha in woonuitbreidingsgebied (WUG), die in de meeste gevallen enkel met een RUP of een vrijgavebesluit van de gemeenteraad nog te ontwikkelen zijn. Zonder deze percelen in WUG die voor 20 jaar onder een stolp kunnen geplaatst worden, komen de beschikbare bouwgronden op zo'n 13.400 ha. Dergelijke schaarste is een eyeopener voor de vele stakeholders die betaalbaar wonen ook wensen te vrijwaren bij het uitrollen van de bouwshift. Een eerdere studie (voetnoot 1) gaf immers aan dat de grondprijzen in Vlaanderen in overgrote mate de vastgoedprijzen in ons land de hoogte in stuwen en dat die evolutie zich veel sterker voordoet dan in andere Europese landen zoals Spanje, Ierland, het Verenigd Koninkrijk en Nederland. 

Te veel focus op gezinnen

Onlangs werd bericht dat OCMW Gent de grootgrondbezitter is van 1.800 ha verspreid over Oost- en West-Vlaanderen. Naast landbouwgronden gaat het eveneens om tientallen percelen bestemd voor kmo's of voor woonprojecten. Dat ligt in de lijn van de beschikbare gegevens over eigenaars van bouwgronden in Vlaanderen. Bij de eigenaars die meer dan 10 percelen in bezit hebben, zijn de overheden marktleider met 65%. Terwijl particulieren 35% van die groep uitmaken (voetnoot 2). 77 % van de eigenaars zijn evenwel huishoudens met één bouwgrond voor de kinderen of als spaarpotje.

In De Standaard (19 april 2021) stelt projectcoördinator Peter Lacoere dat "de kleine bouwloten niet de inzet hoeven te worden van de bouwshift. Ook hier moeten we kijken naar de grote eigenaars, die aangesloten gebieden bezitten."

Deze bevindingen benadrukken dat percelen voor wonen veel schaarser zijn dan aangenomen door vele experts, organisaties en politici. Bovendien daalt het bijkomende ruimtebeslag aanzienlijk voor wonen. Beide aspecten werpen een genuanceerder licht op het af te leggen traject voor de bouwshift in Vlaanderen. De volgende jaren zijn immers honderdduizenden extra woningen nodig om de groeiende behoefte in te vullen. De aanslepende verdichtingsprojecten en de bouwstops in een toenemend aantal gemeenten zullen evenwel enkel de betaalbaarheid in het gedrang brengen en de druk op naburige gemeenten vergroten. Daarom is er dringend nood aan een positief beleid dat in eerste instantie kwaliteitsvolle inbreidingsprojecten opnieuw vlot trekt en goed gelegen bouwgronden activeert. De afgelopen jaren hebben doemscenario's immers al te vaak een te negatief toekomstbeeld voorgehouden aan de publieke opinie, 

besluit Marc Dillen van VCB.  

1. Woningprijzen en economische groei in België, P. Reusens - Ch. Warisse, 2018
2. Bron: RWO, Particulier bezit meeste bouwgrond