Instrumentendecreet : Vlaams Parlement beslist vooral over gezinnen met één bouwgrond
Een betaalbare bouwshift kan niet zonder voorraad aan percelen
De coronacrisis heeft in het Vlaams parlement een aantal hete hangijzers naar de achtergrond doen verzeilen. Zo is het wachten op de plenaire stemming over het instrumentendecreet. Dat dient rechtszekerheid te bieden aan de eigenaars van zo'n 260.000 percelen in Vlaanderen. Naar schatting gaat het om 150.000 eigenaars waarvan 70 % gezinnen met één bouwgrond als appeltje voor de dorst of als reserve voor de kinderen. De Vlaamse Confederatie Bouw vraagt aan de meerderheidspartijen om in deze onzekere en voor velen financieel onduidelijke tijden, de huidige onrust weg te nemen over een billijke marktconforme vergoeding bij het blokkeren van bouwgronden. De huidige onzekerheid en het enge debat over schaarse snipperpercelen leveren niet het nodige draagvlak voor de bouwshift over wonen, werken en leven in Vlaanderen. En levert allerminst een bijdrage tot een kwaliteitsvollere leefomgeving in centra en kernen. Nochtans onderlijnt de huidige coronacrisis die urgente noodzaak.
Een reserve aan bouwgronden is geen overbodige luxe
Volgens de Vlaamse overheid rest er om en bij de 40.000 ha aan braakliggende percelen voor wonen. En dit op een totale Vlaamse oppervlakte van 1.359.600 ha. Het gaat veelal om snipperpercelen. Het blokkeren van die bouwgronden vormt dan ook niet de sleutel tot een grootscheepse transitie in Vlaanderen naar meer en vooral betere verdichting. Want in het huidige debat dreigen we te vergeten waar de bouwshift om draait: meer gezinnen aantrekken in steden en kernen. Enkel het invullen van hun noden op de verder te verdichten plaatsen, zal de transitie versterken. Daartoe zijn haalbaarheidsstudies en investeringstrajecten nodig. In overleg met lokale overheden dient te worden nagegaan waar er nog verder kan verdicht worden, welke belemmeringen er zijn, of verhandelbare bouwrechten een optie zijn enz. Overheden zijn trouwens goed vertegenwoordigd onder de grootgrondbezitters in Vlaanderen. Zij vormen 65 % van de eigenaars met meer dan 10 percelen.
Een reserve aan bouwgronden is bovendien geen overbodige luxe of een 'nice to have'. Om de betaalbaarheid van woningen te vrijwaren is zo'n reserve cruciaal. Dat blijkt uit een VCB-analyse. Die geeft de correlatie aan tussen de voorraad bouwgronden in gemeenten en de stijging van de huizenprijzen. Zoals bekend zijn bouwgronden in Vlaanderen een schaars goed. Die beperkte voorraad nu drastisch neutraliseren - tegen een hoge maatschappelijke kostprijs - zal bijgevolg leiden tot hogere woonprijzen voor gezinnen. De Vlaamse regering doet er daarom goed aan niet over één nacht ijs te gaan. De belastingbetaler lijkt immers tweemaal te gaan betalen : billijke vergoedingen voor eigenaars enerzijds en hogere vastgoedprijzen achteraf anderzijds.
Hoe beperkter de onbebouwde
voorraad aan bouwgronden - ten aanzien van het aantal gezinnen in een gemeente
- hoe hoger de stijging van de huizenprijzen. Die correlatie blijkt uit onderstaande
grafiek:
Bouw zet in op hogere dichtheden, hergebruik van ruimte en herbestemming van brownfields
In het huidige debat over het instrumentendecreet, geraken intussen de gunstige trends in de bouw ondergesneeuwd. Twee derde van de nieuwbouwprojecten worden gerealiseerd op bestaande sites en bieden op compacte wijze ruimte aan meer dan dubbel zoveel wooneenheden. Meest in het oog springende evolutie is de verappartementisering in centra over heel Vlaanderen. Dat laatste is onder meer het gevolg van de gezinsverdunning met bijv. een blijvende stijging van het aantal eenpersoonshuishoudens.
In een dichtbevolkte regio als Vlaanderen met een drukke economische, industriële activiteit is er historische vervuiling van gronden. Vandaag doorloopt 1770 ha aan gronden een brownfieldbehandeling. Na zorgvuldige sanering van deze terreinen tegen hoge ontwikkelingskosten, wordt 26 % van de oppervlakte opnieuw ingezet voor wonen, 36 % voor parken, een vierde zal opnieuw een economische activiteit kennen en het resterende aandeel heeft gemengde bestemmingen. De grote meerwaarde van deze saneringen is het hefboomeffect ervan. Aangezien dergelijke gronden vaak in verdichte gebieden aanwezig zijn, geven zij bij herontwikkeling een boost aan omliggende buurten.
Onze regio heeft een bouwshift nodig die dergelijke, gunstige trends versterkt in plaats van een halszaak te maken van het blokkeren van snipperpercelen die cruciaal zijn om de woonprijzen niet te laten ontsporen. Bovendien verharden woningen en flats 3 % van Vlaanderen en vormen zij bijgevolg slechts een onderdeel van de ruimtelijke plannen van de Vlaamse overheid. Maar toch vormt wonen continu de boventoon in het debat met ongewenste neveneffecten voor gezinnen als gevolg. Dit geeft het belang aan van een brede visie op ruimtelijke noden in tegenstelling tot het silodenken dat we vandaag vaak terugvinden,
besluit Marc Dillen van VCB
Bronnen:
- VRIND 2017 over het aantal bouwgronden in Vlaanderen
- VCB-analyse over brownfieldconvenanten