Gedegen statistieken geen ‘nice to have’ in BRV-debat

Ruimtelijke plannen dienen ook in 2021 het eigendomsrecht optimaal te vrijwaren

Burgers en middenveldorganisaties sterker betrekken bij de ruimtelijke plannen. Daarin ziet Vlaams minister van omgeving, Zuhal Demir, een belangrijke hefboom voor de uitrol van het beleidsplan ruimte Vlaanderen (BRV). Bovendien maakt zij een speerpunt van de monitoring, wetenschappelijke onderbouwing en gedegen statistieken rond omgevingsthema's. Dat laatste blijkt geen 'nice to have' te zijn om een genuanceerd debat te voeren rond de ruimtelijke stand van zaken. Ook afgelopen week bleven onder meer planologen en parlementsleden onzorgvuldige gegevens als uitgangspunten hanteren. Daarom onderlijnen we dat verharding nog steeds niet hetzelfde is als het zeer brede ruimtebeslag; dat vooral de ruimte voor wonen al jaren in dalende lijn gaat; er steeds minder sprake is van nieuwe open bebouwingen; de voorziene ruimte voor natuur en bos in Vlaanderen is gestegen, blinde vlekken voor nutsvoorzieningen zoals riolering zijn in grote mate een knelpunt in verdichte woongebieden enz. En wat nergens te horen valt: onder impuls van o.a. schaarste in bouwgronden, is intussen de bouwshift al even aan de gang.

Sterker nog, lokale besturen blijven tijdens studiedagen met planologen verstoken van de data rond deze gunstige evolutie. Bovendien is betaalbaar wonen voor gezinnen de blinde vlek bij uitstek in hun analyses. Evenals de kosten die gepaard gaan met kwaliteitsvolle verdichting. Nochtans heeft de afgelopen coronaperiode de nodige knelpunten in onze kernen en centra aan de oppervlakte gebracht. Intussen gaan steeds meer gemeenten op de rem staan. En daarbij gaat het vooral om de inbreidingsprojecten in hun kernen, die net cruciaal zijn voor de voortzetting van de bouwshift. Wanneer gemeenten vervolgens ook overgaan tot het schrappen van woonuitbreidingsbieden, komen betaalbaar wonen, evenals de broodnodige relance met de bouw als hefboom op de helling te staan.

Recente data bevestigen gunstige trend voor wonen

In de Commissie voor Leefmilieu, Natuur, Ruimtelijke Ordening en Energie in het Vlaams Parlement was onlangs te horen dat parlementsleden dienen een beroep te doen op data voor 2016 omtrent de ruimte-inname in Vlaanderen. Daarom wijst de Vlaamse Confederatie Bouw op onderstaande grafiek tot en met 2019 op basis van gegevens van Statbel. Daaruit leren we dat het bodemgebruik voor wonen al geruime tijd in dalende lijn gaat. Meer nog, de laatste tien jaar is het bijkomend ruimtegebruik voor nieuwe woningen afgenomen met meer dan 20 %. 

Bovenstaande grafiek geeft enkel de evolutie voor wonen weer. Want wonen maakt slechts een deel uit van het totale bodemgebruik. Toch blijven planologen tijdens studiedagen en in beleidsaanbevelingen verouderde cijfers hanteren die ook nog eens herhaaldelijk verkeerdelijk worden geassocieerd met verharding en "het draaien van de betonmolen". Dat is evenwel een aanzienlijke verenging van hetgeen in de cijfers rond ruimtebeslag vervat zit. Want steeds meer maatschappelijke uitdagingen vergen ruimtebeslag om van Vlaanderen een kwaliteitsvolle regio te maken. Denk aan parken en tuinen in verdichte gebieden, sportterreinen, recreatiezones ; uitbouw van waterbeheer en -zuivering; duizenden kilometers fietsbanen en -snelwegen; windmolenparken; telecom enz. Dat valt allemaal onder de noemer ruimtebeslag.

Bouwshift al geruime tijd ingezet

Naast veranderende noden vanwege de gezinsverdunning is vooral de schaarste in beschikbare percelen de driver bij uitstek van die gunstige evolutie. Daardoor zit hergebruik van ruimte al geruime tijd in de lift, sloop en heropbouw leidt intussen tot hogere dichtheden, woningen worden steeds compacter, flats zijn in opmars enz. Recente gegevens bevestigen alleen maar die trend: In 2001 maakten flats 48% van de totale toename van woningen in Vlaanderen.* In 2009 was dit al gestegen tot 69% en in 2019 steeg dit verder tot 80%. Tegelijkertijd is het aandeel open bebouwing in vrije val. In 2001 was het aandeel open bebouwing nog 37%, in 2019 was dit gedaald tot 7%.

*Voetnoot - Het gaat om de netto aangroei van de totale voorraad woningen. Dit is niet hetzelfde als het aantal vergunde woningen. In de meeste jaren zal het aantal vergunningen iets hoger liggen omdat niet elke vergunning wordt gerealiseerd en omdat bestaande woningen gesloopt worden.

Meer dan twee derde van de nieuwe woningen worden intussen gerealiseerd binnen het bestaande ruimtegebruik. Er is dus een groot hergebruik van bestaande sites. Bovendien wordt een gesloopte woning vervangen door 2,2 wooneenheden. Met een hogere dichtheid als resultaat. Verouderde villa's met een weinig efficiënt ruimtegebruik worden gesloopt en vervangen door ruimtelijk efficiënte flats of rijwoningen.

Maar het aantal gemeenten dat aanstuurt op een bouwstop neemt intussen toe. Zo gaf onlangs het bestuur van Halle nog aan een bezinningsperiode van twee jaar te willen inlassen. Naast het on hold zetten van inbreidingsprojecten, leggen gemeenten ook het schrappen van de woonuitbreidingsgebieden op tafel. Niet alleen vertragen zulke lokale demarches het beoogde verdichtingsritme, ook brengt dit voor gezinnen de betaalbaarheid in het gedrang.

Wij vragen daarom de lokale besturen niet abrupt de bouwactiviteit een halt toe te roepen. Naast betaalbaar wonen, hebben we meer dan ooit nood aan bouwprojecten die duurzaamheid, energiedoelstellingen en economische relance vooruit helpen,

zegt Marc Dillen, directeur-generaal van VCB.

Voorziene ruimte voor natuur en bos neemt jaar na jaar toe

Sinds 1994 kregen heel wat gronden een herbestemming. Terwijl de ruimte voor wonen zo goed als onveranderd bleef, kregen sindsdien natuur, bos, recreatie en industrie er percelen bij. Met als resultaat dat er sindsdien aanzienlijk meer percelen voorzien worden voor de aanplanting van natuur en bos. Met name bijkomend 22.000 ha. Daarbij gaat het voornamelijk om de herbestemming van landbouwgebied. Hieronder vindt u een grafiek ter zake.

Daarnaast blijkt uit het recente rapport van de Vlaamse overheid 'Landgebruik en ruimtebeslag' dat tussen 2013 en 2016 2250 ha aan percelen die voorzien zijn voor wonen een groene invulling hebben gekregen of worden gebruikt voor landbouw. Meer bepaald 568 ha voor landbouw; 312ha voor recreatie; 811 ha voor onbebouwde terreinen; 329ha grasland enz.

Rioleringsgraad ontoereikend in verdichte gebieden

Onlangs kwam de zuiverings- en rioleringsgraad in Vlaanderen in de actualiteit. Daaruit blijkt dat heel wat gemeenten nog niet voldoen aan de Europese standaarden. Dit werd door planologen aangegrepen om de impact van lintbebouwing eraan te koppelen. Daarbij werden evenwel een aantal zaken achterwege gelaten:

• Vandaag hebben we heel wat achterstand bij de meer centraal gelegen woningen. Zo hebben 45 gemeenten, goed voor bijna 450 000 inwoners, een zuiveringsraad lager dan 60%.
• Afgelegen woningen zonder rioleringsaansluiting dienen vandaag individueel het afvalwater te zuiveren via de installatie van een IBA (individuele behandeling afvalwater).
• Nieuwe bouwprojecten gaan gepaard met veel hogere dichtheden dan 20 jaar geleden. Daardoor is er per wooneenheid ook minder bijkomende meters riolering nodig.

Schaarse bouwgronden en het instrumentendecreet

Vlaanderen heeft nood aan een renovatiegolf en een blue deal die onze regio wapenen tegen klimaatveranderingen. Daarbij dient de bestaande ruimte-inname - in het bijzonder onze stedelijke centra - onder de loep te worden genomen en kwaliteitsvol te worden ingericht. Dat is tijdens deze coronaperiode meermaals aan de oppervlakte gekomen, waarbij kandidaat-kopers meer woonruimte, tuin en terras wensen. In het verwezenlijken van die shift in verdichte gebieden, ligt de grote toegevoegde waarde van het BRV.

Maar heel wat experts en planologen richten enkel het vizier op de schaarse braakliggende percelen in Vlaanderen. Het gaat daarbij om iets meer dan 40.000 ha aan percelen die overwegend in handen zijn van gezinnen met één bouwgrond als appeltje voor de dorst of voor de kinderen. In het debat over die braakliggende percelen geraken niet alleen de noden van een kwaliteitsvolle bouwshift ondergesneeuwd, ook de billijke, marktconforme schadevergoeding voor gezinnen wordt telkens in vraag gesteld. Terwijl gezinnen en eigenaars de voorbije decennia hebben geïnvesteerd, geschonken, geërfd enz. conform het uitgestippelde wettelijke kader. Bij elke overdracht hebben de nieuwe eigenaars telkens bijdragen aan de overheid betaald op basis van de venale of marktconforme waarde. Nu de spelregels abrupt omgooien en een mogelijke waardevermindering doorvoeren is uiteraard niet billijk.

Daarnaast vormt die beperkte en slinkende voorraad aan bouwgronden voor wonen een belangrijke economische parameter. Zo blijkt uit VCB-analyse dat die reserve aan percelen essentieel is om globaal de vastgoedprijzen in de hand te houden. In Vlaanderen gaat het om een precair evenwicht. De VCB vraagt daarom om in het BRV meer gewicht toe te kennen aan het vrijwaren van betaalbaar wonen.