Bouwshift ja, nodeloze dure maatregelen neen
De bouwshift is een must. De volgende jaren komen er honderdduizenden huishoudens bij en vrije ruimte voor wonen is heel schaars. Met meer mensen op eenzelfde oppervlakte is dan ook al langer de trend. Tijdens de afgelopen coronaperiode werd het voor iedereen duidelijk dat onze stedelijke centra en kernen veel beter kunnen. Een kwaliteitsvolle omgeving betekent o.a. meer groen, een betere waterhuishouding want veel van die plaatsen zijn watergevoelig, uitbouw van laadinfra voor groene mobiliteit, aanpassing van het elektriciteitsnet en nutsleidingen, sanering van gronden en vooral voldoende en een divers woonaanbod. Die shift in onze centra en kernen, daar draait de bouwshift om voor de Vlaamse Confederatie Bouw VCB).
Een kwaliteitsvolle woonomgeving vormt de hefboom om verdere verdichting in goede banen te leiden. Want hogere dichtheden en hergebruik van gronden zijn al geruime tijd aan de gang. En conform de doelstelling van de Vlaamse regering leidt dit tot minder bijkomende ruimte-inname. Maar toch knelt er een schoentje in de voorbereiding van het nieuwe Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV). Adviserende experts houden vast aan verouderde data en gaan te veel voorbij aan de gunstige trend, zeker voor wonen. Dat dreigt de belastingbetaler onnodig op hoge kosten te jagen.
Wat is er aan de hand? Cijfers zijn belangrijk. Die geven stijgende of dalende trends aan. En beleidsdoelstellingen worden vaak in cijfers uitgedrukt. Zo beoogt de Vlaamse regering 3 ha/dag bijkomend ruimtebeslag tegen 2025; 0 ha/dag tegen 2040. Uit analyse van de VCB op basis van de laatste data van het Belgisch statistiekbureau (Statbel) blijkt de eerste doelstelling binnen handbereik te liggen en is ook het einddoel tegen 2040 haalbaar zonder dure maatregelen. Maar de Vlaamse cijfers over ruimte-inname hinken achterop en worden enkel in een zes jaarlijks gemiddelde uitgedrukt. Daardoor is de recente, gunstige evolutie amper zichtbaar. Niet alleen wijst het Departement Omgeving en de Taskforce Bouwshift de recente data van Statbel van de hand, ook houden zij nog vast aan hun achterhaalde gegevens tot en met 2022. Dan maken zij opnieuw een bilan op, maar de recente, reële evolutie (3,57 ha/dag in 2020 volgens Statbel) ligt intussen al 30% onder dat Vlaamse cijfer (5,1 ha/dag voor 2013-2019) dat als basis voor beleid wordt genomen. Het ligt in de lijn van de verwachtingen dat die kloof tussen realiteit en beleidsaanbeveling enkel zal toenemen. Voor de VCB is dat niet goed genoeg om de geplande ingrijpende maatregelen te nemen. Die zullen een impact hebben op het wonen, werken en leven van ieder van ons.
Want elke euro kan slechts eenmaal worden uitgegeven. Waar volgens de VCB schaarse overheidsbudgetten vooral dienen te gaan naar betere woonomgevingen in centra en kernen, sturen experts aan op een miljardenuitgave voor het neutraliseren van bouwgronden. Terwijl het zogenaamde ruimtebeslagrisico - de ruimte die wonen nog kan innemen - veel kleiner is dan het BRV stelt. Daardoor is de evolutie in verdichting en hergebruik vandaag al zo gunstig. Het BRV schuift 42.000 ha naar voren, maar een recente studie raamde dit op 23.000 ha met inbegrip van de woonuitbreidingsgebieden en heel wat percelen die moeilijk te ontsluiten zijn omdat ze o.a. als achterliggende tuinen fungeren of omdat die in gebruik zijn van jeugdbewegingen en sportclubs enz.
Meer nog, wat verloren gaat in het debat is de economische rol van schaarse bouwgronden: de beschikbaarheid ervan in een gemeente bepaalt in grote mate mee de lokale vastgoedprijzen. Voortvarende maatregelen kunnen bijgevolg prijsschokken teweeg brengen die de al stijgende woningprijzen verder exponentieel doen toenemen. Zeker omdat verdichtingsprojecten complexer, tijdrovender en duurder zijn. Ook duiken er her en der bouwstops op die net inbreiding bemoeilijken. Daardoor verloopt de ontwikkeling van het woonaanbod in kernen traag. Bouwgronden neutraliseren wars van tijdige valabele alternatieven, komt niet tegemoet aan het belang van een positief beleid dat meer verdichtingsprojecten vlot trekt en goed gelegen gronden activeert.
Ten slotte, in de tien jaar die volgden op het ruimtelijke structuurplan Vlaanderen (1997) namen de woningenprijzen jaarlijks toe met een gemiddelde van 10%. De impact van de nieuwe beleidsaanbevelingen werd niet berekend. Hoewel VCB er altijd voor gepleit heeft, speelt betaalbaarheid voor huishoudens slechts een marginale rol in de verschillende aanbevelingen van de Taskforce Bouwshift.