Betere verkerning en hoge eigenaarsgraad zijn cruciaal voor Vlaanderen
Naar aanleiding van de pano-uitzending over appartementisering verschenen er verschillende reacties in de media. Ook over de kosten van mogelijke planschade in de ruimtelijke plannen en de rol van de eigenaarsstructuur van woningen in Vlaanderen. Maar volgens Embuild Vlaanderen kwamen de grote uitdagingen en kosten van kwaliteitsvolle verdichting onvoldoende naar voren. Nochtans staat betere verkerning centraal in de ruimtelijke plannen van de Vlaamse regering. Dat biedt immers een antwoord op de schaarse ruimte en woonnood in onze regio. Ook de rol van de lokale besturen om de publieke ruimte in stedelijke centra en dorpskernen op te waarderen, werd niet aangeraakt. Daarnaast zet Embuild Vlaanderen het belang van de hoge eigenaarsgraad in Vlaanderen in de verf. Experts beklemtonen al geruime tijd dat een toereikend en aangepast woningaanbod en veel eigenaars van groot belang zijn voor de betaalbaarheid van wonen en een goed werkende huurmarkt. Maatregelen die het eigenaarschap promoten, verlichten de vraagdruk op de huurmarkten.
Het komt allemaal neer op kwaliteitsvolle verdichting
Verdichting zit in de lift onder impuls van de markt en schaarse percelen. Maar de afgelopen coronaperiode heeft duidelijk gemaakt dat huishoudens in centra en kernen heel wat ruimtelijke noden hebben rond o.a. leefbaarheid, groen, wandel- en fietszones, veiligheid enz. Intussen staat ook de betaalbaarheid op de vastgoedmarkt onder druk. De uitdagingen voor verdere verdichting zijn daarom legio: schaarse bouwgronden in kernen zijn duurder; nutsleidingen dienen te worden versterkt; er is nood aan veel meer kwalitatief groen en openbare ruimte; er zijn veel vaker saneringskosten; renovatie in mede-eigendom kent vaak meer hindernissen; werforganisatie is een stuk complexer voor binnenstedelijke projecten enz.
Daarnaast heeft het Steunpunt Wonen onlangs gewezen op een mismatch tussen het aanbod (appartementen) in (sub)urbane regio's en de vraag (eengezinswoningen) van jonge huishoudens. In ons land wonen intussen meer huishoudens in appartementen dan in Nederland.
De noden van huishoudens bundelen en beantwoorden, vergt niet alleen bijkomend studiewerk en heel wat investeringen van overheidswege, maar ook een positief beleid dat in eerste instantie kwaliteitsvolle inbreidingsprojecten opnieuw vlot trekt en goed gelegen bouwgronden activeert.
De overheid dient bij de realisatie van kwaliteitsvolle openbare ruimte de lead te nemen om te vermijden dat de betaalbaarheid van stedelijke buurten verder onder druk komt te staan. (Embuild Vlaanderen)
Eigenaarsgraad is net cruciaal voor betaalbaarheid
Experts onderlijnen al veel langer dat voldoende aanbod en voldoende eigenaars essentieel zijn voor een gezonde vastgoedmarkt.
Zorgen voor een voldoende groot woningpark is zonder enige discussie in het belang van de prioritaire doelgroep in de sociale en de private huursector. Indien de woningvoorraad onvoldoende is dan zitten we in een situatie van schaarste met hoge prijzen op de koop- en huurmarkten. In een schaarste klimaat moet de overheid net grote en dure inspanningen leveren om de betaalbaarheid te verzekeren.*
Elk huishouden moet ergens wonen en wie geen eigenaar kan worden, is aangewezen op de huurmarkten. Maatregelen die het eigenaarschap promoten, verlichten de vraagdruk op de huurmarkten.*
*Citaten uit 'Huisvesting in tijden van schaarste. Naar een renovatie van het woonbeleid', Johan Albrecht &Rob Van Hoofstat, 2011.
De hoge eigenaarsgraad in Vlaanderen (70% van huishoudens heeft eigen woning) verlicht de druk op de huurmarkt. Ook in de toekomst is het onontbeerlijk hier op in te zetten om een verder opwaartse druk op de huurprijzen te vermijden. Vanwege de hoge inflatie stijgen momenteel al de huurprijzen in ons land, waardoor de woonlasten van huurders vaak hoger liggen dan van eigenaars. Ook omdat heel wat huurwoningen nog wachten op een energierenovatie.
Maar in ons land reageert de woningmarkt niet elastisch. Met andere woorden, de aanbodzijde schiet te kort om de demografische en maatschappelijke evolutie bij te benen. Daarom is er nood aan een positief verdichtingsbeleid dat private investeringen valoriseert en het stagnerend aantal projecten opnieuw vlot trekt. Heel wat investeerders in de huurmarkt zijn gezinnen die beleggen in een tweede woning. De huurmarkt is het grootst in onze steden en het aantal eigenaars ligt er het laagst. Zeker daar is een gunstig investeringsklimaat nodig om het nodige woningaanbod op te krikken. In het andere geval krijg je minder investeerders en bijgevolg minder aanbod. Met als gevolg dat de huurmarkt in onze steden verder onder druk komt te staan.