Betaalbaar wonen vergt allesomvattende beleidsvisie
Heel wat kostenverhogende effecten wegen vandaag op bouwen en verbouwen
Steeds hogere energieprijzen, de grote vraag naar woningen, stijgende huurprijzen en hoge vastgoedprijzen, lange wachttijden voor sociale woningen, stagnerend aantal verdichtingsprojecten enz. Het nieuws staat dagelijks bol van berichten die terug te brengen zijn tot één centraal thema: betaalbaar wonen. De Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) wijst op het belang van een globale visie die leidt tot een coherent en structureel beleid in plaats van louter acuut en symptomatisch in te grijpen. Centraal staat het belang van een veel ruimer energie-efficiënt aanbod op de vastgoed- en huurmarkt. Want een nieuwe of verbouwde energiezuinige woning is de beste bescherming tegen stijgende woonlasten. Een gezonde woningmarkt vergt doordachte maatregelen die focussen op het belang van eigenaarschap om de huurmarkt te verlichten; op het aanbod voor de kwetsbare huishoudens, en op het lagere segment van de vastgoed- en huurmarkt. Daarbij kunnen de beleidsmakers niet buiten de kostenverhogende impact van verdichting die steeds meer weegt op het woningaanbod.
Tegen het huidige ritme van bijkomende sociale (huur)woningen slagen we erin de wachtlijsten weg te werken tegen 2110. En dat staat los van het veelvoud aan huishoudens dat niet in aanmerking komt en op zoek gaat naar een woning in het lagere segment van de huur- en vastgoedmarkt. De afhankelijkheid van fossiele brandstoffen zoals gas en mazout - vooral in het grote, energieverslindende oude woningpark - weegt aanzienlijk op de huidige energiekosten van huishoudens. Steeds minder ruimte in onze steden en de complexiteit maken het stagnerend aantal verdichtingsprojecten duurder en risicovol. Dit is een greep uit de vele knelpunten die wegen op betaalbaar wonen. Daaruit blijkt dat betaalbaar wonen zich op het snijpunt bevindt van heel wat transities in onze maatschappij: de renovatiegolf, de trend naar de elektrificatie van gebouwen, de druk op de leefbaarheid in de centra en kernen, het belang van ruimtelijk rendement enz.
"Ook in de toekomst meer dan 70% woningeigenaars?"
Vlaanderen kent vandaag meer dan 70% woningeigenaars. De helft van de eigenaars heeft evenwel niet de middelen voor een energierenovatie. Intussen swingen energiefacturen de pan uit. Daarnaast willen ook jonge huishoudens nog steeds graag een eigen woning. In de te verdichten centra zijn woningen duurder, kleiner en vaak zonder tuin of terras. Daarnaast kan er nog een energierenovatie nodig zijn. In de volgende legislaturen zal het niet alleen zaak zijn om de hoge graad aan woningeigenaars te vrijwaren, maar vooral om de aangroei van kwetsbare huishoudens tegen te gaan. Een eigen energie-efficiënte woning is de beste bescherming. Daar dienen structurele maatregelen te worden genomen met een focus op het lagere segment van de vastgoedmarkt, zegt Marc Dillen, directeur-generaal van de VCB.
Alles begint bij coherente beleidsvisie
Daarom is er nood aan een coherente visie op wonen die het ruimtelijke beleid, het energievraagstuk, een leefbare en klimaatbestendige woonomgeving, de nood aan meer en uiteenlopende woningen enz. met elkaar verbinden. Enkel ingrijpen op één van die elementen is immers ontoereikend om de betaalbaarheid te beheersen. Volgens de VCB dient er te worden ingezet op twee pijlers: in de toekomst woningbezit vrijwaren en het versneld inzetten op de noden van kwetsbare huishoudens. Momenteel werd er vanwege de acute noodzaak ingezet op bijv. een btw-verlaging voor gas en elektriciteit. Maar er is nood aan structurele ingrepen. Zo schuift de VCB het doorgedreven gebruik van de huursubsidie naar voren als hefboom om woningaanbod voor kwetsbare huishoudens aanzienlijk uit te breiden gekoppeld aan energie- en kwaliteitsvereisten.*
Zorgen voor een voldoende groot woningpark is zonder enige discussie in het belang van de prioritaire doelgroep in de sociale en de private huursector. Indien de woningvoorraad onvoldoende is dan zitten we in een situatie van schaarste met hoge prijzen op de koop- en huurmarkten. In een schaarste klimaat moet de overheid net grote en dure inspanningen leveren om de betaalbaarheid te verzekeren. (Johan Albrecht &Rob Van Hoofstat, 2011)**
Een veralgemeende huursubsidie kan dus enkel effectief zijn bij uitbreiding van het woningaanbod in lijn met de noden van de extra 400.000 huishoudens die er de komende decennia bijkomen. Bij de uitbreiding van het woningaanbod mogen we niet vervallen in een discussie tussen private of sociale woonsector. Elke actor is een deel van de oplossing.
Elk huishouden moet ergens wonen en wie geen eigenaar kan worden, is aangewezen op de huurmarkten. Maatregelen die het eigenaarschap promoten, verlichten de vraagdruk op de huurmarkten. (Johan Albrecht &Rob Van Hoofstat, 2011)**
Eigenaars verlichten bijgevolg de huurmarkt. Daarom dient er volgens de VCB nagedacht te worden over een (ver)bouwbonus voor nieuwe (jonge) eigenaars gerelateerd aan een inkomensgrens, om de financiering van de nodige energierenovatie mee mogelijk te maken. Bovendien verlicht de hoge eigenaarsgraad in ons land de druk op de huurmarkt. Ook in de toekomst is het onontbeerlijk hier op in te zetten om een verder opwaartse druk op de huurprijzen te vermijden. Vanwege de hoge inflatie stijgen momenteel al de huurprijzen in ons land, waardoor de woonlasten van huurders vaak hoger liggen dan van eigenaars. Ook omdat heel wat huurwoningen nog wachten op een energierenovatie. Mochten we in de toekomst 5% minder eigenaars tellen, dan dient de huurmarkt met bijna een vijfde toe te nemen. Daarbij zouden vooral private middelen nodig zijn om voldoende aanbod te creëren en flukse stijgingen van huurprijzen te vermijden, die opnieuw ook bijkomende druk zouden leggen op het lagere segment voor de kwetsbare huishoudens.***
De overheid dient bij de realisatie van kwaliteitsvolle openbare ruimte de lead te nemen om te vermijden dat de betaalbaarheid van stedelijke buurten verder onder druk komt te staan. (VCB)
Ten slotte, het faciliteren van betaalbaar wonen is een multidisciplinair vraagstuk. Schaarse ruimte, gebruiksbeperkingen, lokale bouwstops, aanslepende en complexe vergunningsprocedures, het toenemend aantal vereisten rond o.a. energie, waterhuishouding, luchtkwaliteit enz. maken verdichtingsprojecten steeds duurder, tijdrovend en risicovol. Maar ook de shift naar een fossielvrije maatschappij maakt verkerning complexer. Denk maar aan de versterking van het elektriciteitsnet, de uitbreiding van de laadinfra voor elektrisch vervoer en de aanleg van grote hernieuwbare energiesystemen.
Dit alles leidt tot continue prijsstijgingen. Maar in ons land reageert de woningmarkt niet elastisch. Met andere woorden, de aanbodzijde schiet te kort om de demografische en maatschappelijke evolutie bij te benen. Daarom is er nood aan een positief verdichtingsbeleid dat private investeringen valoriseert en het stagnerend aantal projecten opnieuw vlot trekt.
Bronnen:
*Veralgemeende huursubsidies worden als belangrijke hefboom naar voren geschoven in de studie 'Huisvesting in tijden van schaarste Naar een renovatie van het woonbeleid', Johan Albrecht &Rob Van Hoofstat, 2011.
** Citaat uit 'Huisvesting in tijden van schaarste Naar een renovatie van het woonbeleid', Johan Albrecht &Rob Van Hoofstat, 2011.
***"Stijgende huurprijzen verscherpen het probleem voor de zwaksten. Veldwerkers menen dat de druk in de onderste lagen van de private huurmarkt resulteert in onderlinge verdringingseffecten", Wooncrisis in de onderste lagen van de private huurmarkt, Vlaamse Woonraad, 2017.