Baseer woonbeleid op laatste statistieken en niet op onrealistische scenario’s
Beperkt aantal woonpercelen, vooral eigenaars buiten centra, steeds meer flats en hoge woonlasten bij huurders
Onlangs heeft de Vlaamse overheid haar kerncijfers over 'bouwen en wonen' geactualiseerd. Daaruit blijkt dat er nog om en bij de 42.600 ha aan percelen rest in Vlaanderen voor nieuwe woningen en flats; dat meergezinswoningen (vooral flats) in de lift zitten en dat de woonlasten bij eigenaars een stuk lager liggen dan bij huurders. Die statistieken zijn cruciaal als leidraad voor betaalbaar en kwaliteitsvol wonen in de toekomst. Compleet fictieve scenario's met onrealistische berekeningen zoals in de laatste VITO-studie, staan haaks op een beleid op maat van de gezinnen in Vlaanderen.
Juridische voorraad aan percelen laat geen ruimte voor twijfel
42.601 hectare. Dat is de voorziene ruimte voor wonen die nog rest in de juridische voorraad. Volgens de Vlaamse overheid bestaat een vijfde hiervan uit woonuitbreidingsgebied. Volgens de Vlaamse Confederatie Bouw omvat een aanzienlijk gedeelte bovendien achterliggende tuinen, moeilijk bereikbare percelen, voetbalvelden en terreinen voor jeugdverenigingen in woongebied enz. Dat maakt dat momenteel minder dan 27.000 ha overblijft als beschikbare percelen voor nieuwe woningen en flats.
De trend in bijkomend ruimtebeslag voor wonen gaat in dalende lijn. Zo heeft de Vlaamse overheid onlangs bekend gemaakt dat twee derde van nieuwe woningen en flats wordt neergepoot op ruimte die al tevoren was ingenomen door bebouwing. Die nieuwe woningen nemen bijgevolg geen extra ruimte in. Sinds 2000 zien we trouwens dat de meergezinswoningen - vooral appartementsgebouwen- in opmars zijn. Daarbij voeren de stedelijke centra de hoofdtoon. De bouwshift naar ruimtelijk rendement heeft zich bijgevolg al geruime tijd ingezet. Mocht evenwel toch het huidige tempo aan bijkomend ruimtebeslag voor wonen - dat is 3,6 ha/dag - aanhouden, dan is die beschikbare voorraad van minder dan 27.000 ha de komende decennia ingenomen. De VCB heeft al langer aangegeven dat ten laatste tegen 2050 0ha/dag bijkomend ruimtebeslag een feit zal zijn.
Het juridische beleidskader, de ruimtebalans die al een kwarteeuw ruimtebeslag strikt reguleert en de gunstige trends in ruimtelijk rendement, maken de scenario's in de laatste VITO-studie onmogelijk. Dat rapport stelt dat bijkomend 133.000 ha zal bebouwd worden als niet wordt ingegrepen, terwijl het huidige beleid dat in de weg staat. Sterker nog, de studie spiegelt beleidsmakers miljarden euro's aan besparingen voor of beter gezegd aan vermeden kosten. Maar die kosten kunnen in de realiteit niet gemaakt worden en bijgevolg kan er ook niet op bespaard worden. Geen voer voor beleid dus.
Enkel eenduidig beleid kan eigenaars aanzetten tot energetische investeringen
91 % van de woningen in Vlaanderen zijn in handen van private eigenaars. 72 % van de gezinnen woont in een eigen huis of flat. Het aantal eigenaars ligt aanzienlijk hoger buiten dan in de steden. Terwijl in grote steden maar de helft eigenaar is van haar of zijn woning, loopt dit in buitengebied op tot 80 %.
Hoge woonlasten in centra staan doorgedreven verdichting in de weg
Huurders besteden gemiddeld het meest van hun inkomen aan wonen. Bijna de helft van de private huurders besteedt meer dan 40 % van haar of zijn inkomen aan de totale woonuitgaven, terwijl 20 % van de eigenaars dat eraan besteedt. Het percentage huurders dat meer besteedt dan een derde van het inkomen komt op 85 %. Van de eigenaars besteedt 27 % meer dan een derde van haar of zijn inkomen aan woonlasten. Eigenaars zijn dus beter af.
Huurders hebben dus hogere woonlasten. De meeste huurwoningen en -appartementen zijn te vinden in stedelijke centra. Dat weegt op de betaalbaarheid van wonen in zulke kernen. Aangezien de Vlaamse overheid met haar ruimtelijke plannen wil werk maken van doorgedreven verdichting, dient zij van betaalbaarheid een speerpunt te maken. Elders wonen beperken, zonder tijdig bijkomende voorzieningen en aangepast kwaliteitsvol stedelijk aanbod, zal de woonprijzen er enkel verder op de spits drijven.
De Vlaamse overheid moet daarom waken over neveneffecten van haar ruimtelijke plannen. Betaalbaarheid - zeker voor jonge gezinnen die momenteel vaak stedelijke centra verlaten - staat daarbij voorop. Ook de leefbaarheid van kernen is een aanzienlijke uitdaging. De lokale overheden dienen zelf te investeren in bijv. natuurtechnische ingrepen - meer groen en water - in plaats van die kosten zomaar af te schuiven op private woonprojecten. Daardoor komt de woonprijs voor huurders of kandidaat-eigenaars immers een stuk hoger te liggen.
Hoewel bouwbedrijven momenteel alle zeilen bijzetten om aantrekkelijke woonprojecten op touw te zetten in verdichte kernen, kunnen jonge gezinnen vaak niet optornen tegen oudere generaties die het als investeringsvastgoed zien. Anderzijds wordt die markt - zeker in studentensteden - ook aanzienlijk ingenomen door 'samenhuurders' die de woonst delen. Gevolg is dat jongvolwassenen elders op zoek gaan naar een betaalbare versie van een woonst met tuin en terras in o.a. een verkeersveilige omgeving. Nu blijkt dat vandaag vooral minder ontsloten locaties - zonder bijv. treinstation in de omgeving - betaalbaar blijven voor die inkomensgroepen.
De volgende Vlaamse regering doet er goed aan de eigen statistieken als leidraad te nemen vooraleer er blindelings maatregelen worden getroffen in de ruimtelijke ordening. De Vlaamse Confederatie Bouw wijst op de gunstige trends in ruimtelijk rendement die de bouw al geruime tijd heeft ingezet samen met de lokale overheden. En de sectororganisatie vraagt die te versterken door middel van stimulansen in plaats van beperkingen enerzijds en anderzijds door de nodige aanpassingen aan stedenbouwkundige en lokale bouwvoorschriften, aan de Vlaamse wooncode enz. Daarbij is het essentieel dat gezinnen op zoek zijn naar betaalbaar wonen in een kwaliteitsvolle omgeving. Nieuwe beleidsmaatregelen dienen dit mogelijk te maken.