Alleen meer aanbod kan perfecte storm op woningmarkt afwenden

Vastgoed- en huurprijzen lopen op in Vlaanderen. Volgens CIB (Confederatie Immobiliënberoepen in Vlaanderen) overstijgt de vraag het aanbod en doet dat de prijzen stijgen. Enkel het vlot trekken van verdichtingsprojecten en het activeren van goed gelegen gronden kunnen dit verhelpen. Bijkomende beperkingen voeren de kwalitatieve woningnood dan weer verder op. Nederlandse recepten zoals opkoopbescherming passeren intussen de revue en zijn symptomatisch voor de acute woningproblematiek in Vlaanderen. Die doet stilaan aan de situatie bij onze noorderburen denken. Vastgoedexperts beklemtonen vooral het belang van het verruimen van een divers aanbod om een kwalitatieve woningnood tegen te gaan. 

Schaarse percelen bepalen vastgoedmarkt

Het debat over de stijgende woningprijzen focust op het toenemend aantal huishoudens, hun ontleningscapaciteit en het stagnerende aanbod. Maar ook de schaarse bouwgronden blijken een sturende rol te spelen op onze vastgoedmarkt. Zo geeft een studie van de Nationale Bank aan dat de grondprijzen de ware motor zijn in onze vastgoedmarkt. Massaal schrappen van percelen leidt tot prijsschokken en tot duurdere woningen voor alle huishoudens. Zeker omdat kwaliteitsvolle verdichting tijdrovend, complex en duurder is. De realisatie ervan duurt doorgaans 12 jaar.

Want vandaag stagneert het aantal verdichtingsprojecten in onze centra en kernen vanwege lange vergunningsprocedures, lokale bouwstops, buurtprotesten enz. Buurtbewoners zijn vaak van mening dat er grenzen zijn aan verdichting in hun stad en zij willen vooral meer open ruimte en groen in hun woonomgeving. Ook tijdens de afgelopen coronaperiode kwam dat sterk tot uiting. 

BRV vergt vastgoedexpert

De VCB beklemtoont daarom het belang van een bouwshift die ondersteund wordt door positieve maatregelen in plaats van vooral te focussen op beperkingen op het woonaanbod.

Het uitgangspunt dient de gunstige trend voor wonen te zijn. Ook kunnen vastgoedeconomen in de voorbereiding van de bouwshift een belangrijke rol spelen om de haalbaarheid en betaalbaarheid voor huishoudens te vrijwaren. De impact van een stijgende vraag, een stagnerend aanbod en het negatieve effect van het eenzijdig beperken van woonaanbod in Vlaanderen, leiden anders tot de perfecte storm op de vastgoedmarkt met prijsschokken en duurdere woningen als gevolg. 

In 2040 kent Vlaanderen geen bijkomend ruimtebeslag meer. Die doelstelling van de Vlaamse regering ligt binnen handbereik. We liggen nu al op koers om de tussentijdse doelstelling tegen 2025 te bereiken: een totaal bijkomend ruimtebeslag van 3 ha/dag. Het totaal bijkomend ruimtebeslag bedraagt momenteel 3,57 ha/dag; voor wonen alleen gaat het om minder dan 2 ha/dag (bron: Statbel). En de trend blijft dalend met schaarse bouwgronden en hergebruik van ruimte als drivers. De Taskforce Bouwshift houdt evenwel vast aan oudere gegevens en trekt die door tot en met 2022. Zij schuiven het zes jaarlijks gemiddelde van 2013 tot en met 2019 naar voren: 5,1 ha/dag. Intussen ligt de recente, reële evolutie (3,57 ha/dag voor 2020) al 30% onder dat Vlaamse cijfer (5,1 ha/dag voor 2013-2019) dat als basis voor beleidsaanbevelingen wordt genomen. Het ligt in de lijn van de verwachtingen dat die kloof tussen realiteit en beleidsaanbeveling enkel zal toenemen.

"De vraag naar het jaarlijks aantal bijkomende woongelegenheden zal de komende decennia gestaag dalen" (BRV, pg. 9)

Kwalitatieve woningnood komt niet aan bod in de strategische visie Beleidsplan Ruimte Vlaanderen. De auteurs gaan veeleer uit van een gestage daling van het jaarlijks aantal bijkomende woongelegenheden in de komende decennia (pg. 9). Maar dat beantwoordt niet aan de reële verwachtingen. Tegen 2050 zijn er minstens 400.000 bijkomende woningen nodig. Het woningvraagstuk en de bouwshift kunnen daarom niet los van elkaar gezien worden. De bouwshift bepaalt immers in heel grote mate of huishoudens in de toekomst nog een eigen woning of appartement kunnen verwerven en of er voldoende betaalbare huurwoningen zullen zijn. 

Woningprijzen tijdens Zevende Dag. 

Tijdens de uitzending van de Zevende Dag van 13 februari jl. kwamen woning- en huurprijzen uitgebreid aan bod. Vastgoedexpert Filip Dewaele beklemtoonde dat de afgelopen jaren het woningaanbod de demografische groei niet voldoende heeft gevolgd. Bovendien bevestigde Vlaams minister van Wonen, Matthias Diependaele, de nood aan 400.000 bijkomende woningen in de volgende decennia. Ook de cruciale rol van de bouwshift en het belang van verdichting bij de realisatie van deze uitdaging werden aangekaart.

>>> De reportage en het interview kan je hier herbekijken (punt 6 - login vereist).